확정일자 아직도 안하고 있어?

주택을 임대하거나 임차하는 경우, 계약서를 작성하게 되는데 이때 중요한 요소 중 하나가 바로 '확정일자’입니다. 이번 글에서는 확정일자에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

확정일자란 무엇인가?

 

확정일자는 특정 문서에 대해 그 문서가 작성된 일자에 증거력을 부여하는 역할을 합니다. 민법 부칙(법률 제471호 1958. 2. 22.) 제3조 (공증력 있는 문서와 그 작성)에 따라 공증인 또는 법원서기의 확정일자인이 있는 사문서는 그 작성일자에 대한 공증력이 있습니다. 이 확정일자는 증서에 대하여 안전한 증거가 될 수 있다는 것으로 법률상 인정되고, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자를 확정일자라고 합니다.

 

주택 임대차계약 후 채권 권리보호 시점은 실거주 + 전입 신고 + 확정일자를 받은 다음 날부터입니다. 확정일자를 받는 이유는 주택이 경매 또는 공매되는 경우에 우선변제권을 취득하기 위한 수단으로 확정일자가 필요하기 때문입니다. 우선변제권은 임차 주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차 주택의 환가대금에서 후순위권리권자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.

 

확정일자 신청방법

 

확정일자를 신청하는 방법은 다음과 같습니다:

 

1. 온라인 신청: '인터넷등기소’를 통해 24시간 확정일자를 신청할 수 있습니다. 이 방법은 경제적이며 신속하고 편리합니다. 온라인으로 신청하기 위해서는 임대차계약서 스캔본 및 공인인증서가 필요하며, 수수료는 500원입니다.
2. 관할 동주민센터 방문: 직접 이사한 관할 동주민센터를 방문하여 확정일자를 신청할 수 있습니다. 이 경우, 임대차계약서 및 신분증을 가지고 확정일자 받겠다고 신청하면 즉시 담당자가 확정일자인을 찍어줍니다. 비용은 600원입니다.

확정일자는 주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 필수요건 중의 하나로, 이외에도 전입신고, 점유 등이 필요합니다.

 

 

 

 

확정일자 자격조건

 

확정일자를 신청할 수 있는 자격 조건은 다음과 같습니다:

 

1. 주택임대차 계약의 당사자: 주택임대차 계약의 당사자인 임대인과 임차인은 개인과 법인 모두 온라인 확정일자 신청을 할 수 있습니다.
2. 공인중개사: 주택임대차 계약서를 작성한 공인중개사는 온라인 확정일자 신청을 할 수 있습니다.
3. 법인: 법인의 경우에는 상업등기법안이 통과되어 전자인증서를 받은 경우에 할 수 있습니다.
4. 자격자 대리인: 인터넷 등기소에 사전등록된 법무사와 변호사는 당사자를 대신하여 온라인 확정일자 신청을 할 수 있습니다.

그러나 법인이 아닌 사단 및 재단은 온라인 확정일자 신청을 할 수 없습니다. 또한, 자격자 대리인이 아닌 경우에는 다른 사람을 대리해서 온라인으로 확정일자 신청을 할 수 없습니다. 단, 법원 및 등기소에 방문하는 경우에는 계약증서와 신분증을 소지하면 누구나 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

확정일자 장단점

 

확정일자의 장점과 단점은 다음과 같습니다:

장점:

1. 증거력: 확정일자는 해당 문서가 특정 날짜에 존재했음을 증명합니다. 이는 제3자와의 관계에서 완전한 증거력을 갖게 됩니다.
2. 비용: 확정일자 설정 비용은 매우 저렴합니다.
3. 보호: 확정일자는 임차인(=집을 빌린 사람)을 보호하기 위해 만들어진 제도입니다.

단점:

1. 진위 여부: 확정일자는 문서의 존재 유무를 증명하지만, 문서의 진위 여부나 위조 여부, 작성 당사자 등을 증명하는 기능은 없습니다.
2. 전세권 설정과의 비교: 전세권 설정이란 전세, 월세 계약에 대해 단순히 계약서 작성으로 끝나는 것이 아닌 등기사항전부증명서(등기부등본)에 '전세, 월세 계약을 표시’하는 것을 의미합니다. 전세권 설정은 보증금을 더 안전하게 보호할 수 있지만, 그에 따른 비용이 발생하며 집주인의 동의가 필요합니다. 이에 비해 확정일자 설정은 간편하고 비용이 거의 들지 않지만, 전세권 설정에 비해 보증금 보호 수준이 낮을 수 있습니다.

확정일자 확인방법

 

확정일자를 확인하는 방법은 다음과 같습니다:

 

1. 인터넷등기소 이용: '대한민국 법원 인터넷등기소’를 통해 확정일자 정보를 열람하실 수 있습니다. 화면 상단의 대메뉴 중 ‘확정일자’ 메뉴로 들어가서 ‘확정일자’ 탭의 ‘열람하기’ 메뉴의 첫 번째 메뉴인 ‘열람하기’ 메뉴로 들어갑니다. 임대인 또는 임차인의 성명과 주민등록번호를 입력하고, 정보제공유형과 요청기간을 선택합니다. 그 후, [검색] 버튼을 선택하면 화면 하단에 검색 결과가 표시됩니다.
2. 확인 문서 발급: 이를 확인하는 문서를 확정일자 부여 현황이라 하며 부여일/임대차 기간/보증금/ 차임을 알 수 있습니다. 기관 제출용 혹은 다가구일 경우 나를 제외한 다른 임차인의 현황을 체크하는 일로서 주로 발급하고 있습니다.

확인을 위해서는 실지명의 확인 가능한 전자서명 인증서(이하 '인증서’라 함)를 발급받아야 합니다.

 

 

 

 

마무리

 

확정일자는 임대차 계약에 있어 중요한 요소 중 하나입니다. 이는 계약의 증거력을 갖게 하며, 임차인의 권리를 보호하는 역할을 합니다. 그러나 확정일자만으로는 충분하지 않으며, 전입신고 및 점유 등이 필요합니다. 따라서 임대차 계약을 체결할 때는 확정일자뿐만 아니라 다른 요소들도 충분히 고려해야 합니다.

 

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